O agronegócio brasileiro é frequentemente lembrado pela força de sua produção, pela tecnologia aplicada às lavouras e pelos recordes de exportação. Pouco se fala, porém, sobre um fator silencioso que compromete a rentabilidade de inúmeras propriedades: a fragilidade dos contratos de arrendamento rural. Conforme estudo de mestrado publicado pela Universidade de Rio Verde, o arrendamento rural é um dos temas mais complexos do Direito Agrário brasileiro devido às divergências da legislação entre regiões, aos costumes comunitários e ao entendimento dos tribunais.
Não é raro que proprietários e produtores tratem o arrendamento como uma relação baseada exclusivamente na confiança. Afinal, são negócios que muitas vezes envolvem vizinhos, conhecidos ou famílias que mantêm relações há décadas. O problema é que confiança e segurança jurídica não são sinônimos. Quando surgem divergências, a ausência de planejamento transforma um acordo aparentemente simples em uma longa disputa judicial.
A primeira é a confusão entre arrendamento e parceria agrícola. Embora pareçam semelhantes, são contratos distintos, com naturezas jurídicas diferentes. Enquanto o arrendamento funciona como um aluguel da terra, mediante remuneração fixa, a parceria pressupõe divisão dos resultados da atividade. Misturar esses conceitos pode parecer uma solução conveniente no início da relação, mas costuma gerar insegurança quando aparecem os primeiros problemas.
Outro equívoco frequente está na definição do valor do arrendamento. Muitos contratos ignoram regras previstas na legislação sobre limites e formas de pagamento, tratando essa etapa como mera formalidade burocrática. O resultado costuma ser previsível: questionamentos judiciais, interpretações divergentes e conflitos que poderiam ter sido evitados com um contrato elaborado de forma adequada.
A terceira falha talvez seja a mais perigosa: a informalidade. Ainda existe a cultura do aperto de mão, dos acordos verbais e dos modelos genéricos encontrados na internet. Embora a legislação admita contratos verbais, isso está longe de representar uma vantagem. Quando o proprietário deixa de estabelecer regras claras sobre vistoria, benfeitorias, garantias e devolução do imóvel, perde a oportunidade de definir condições que protejam seu patrimônio. Na prática, passa a depender exclusivamente do que a lei determinar, muitas vezes em situações que poderiam ter sido negociadas previamente.
Há quem considere um contrato detalhado um excesso de formalismo. Na realidade, ele representa justamente o contrário: uma ferramenta de prevenção. Um documento bem estruturado reduz dúvidas, estabelece responsabilidades, organiza o relacionamento entre as partes e, caso seja necessário recorrer ao Judiciário, torna o processo mais rápido e eficiente.
Também merece destaque a importância das garantias contratuais. Exigir aval, fiança, seguro-garantia, penhor da safra ou outras modalidades de proteção não demonstra desconfiança, mas gestão responsável do patrimônio. Da mesma forma, alinhar o vencimento das parcelas ao calendário da comercialização da safra e prever mecanismos para lidar com a inadimplência são medidas que fortalecem a estabilidade do negócio.
O campo convive diariamente com riscos naturais, oscilações climáticas e variações de mercado. Não faz sentido acrescentar a esse cenário uma insegurança que pode ser evitada por meio de um contrato bem elaborado. A informalidade talvez economize algumas horas na assinatura do acordo, mas frequentemente custa anos de disputas judiciais e prejuízos financeiros.
O arrendamento rural continua sendo uma das formas mais eficientes de gerar renda previsível e manter a propriedade economicamente produtiva. No entanto, essa tranquilidade não nasce da sorte nem da boa vontade entre as partes. Ela depende, sobretudo, de planejamento, clareza e respeito às regras. Em um setor em que cada decisão pode representar grandes investimentos, improvisar contratos talvez seja o risco mais desnecessário de todos.
Michael Graça é advogado especialista em agronegócio.
