A inadimplência condominial é um problema que ultrapassa a porta do imóvel do condômino devedor. Quando um proprietário deixa de pagar suas contribuições, toda a coletividade pode ser afetada, comprometendo serviços essenciais, manutenção e segurança. Mas até onde o condomínio pode ir para recuperar esses valores?
Como advogada, destaco que o condomínio tem o direito de cobrar, mas precisa respeitar os limites legais. Expor o nome de um devedor de forma vexatória em grupos de WhatsApp ou impedir sua família de utilizar a piscina e a academia como punição são exemplos de práticas que podem gerar responsabilização. O Superior Tribunal de Justiça (STJ) já reconheceu a ilegalidade de restringir o uso das áreas comuns como forma de pressionar o pagamento.
Por outro lado, a legislação oferece mecanismos eficazes para a recuperação dos créditos. O Código de Processo Civil permite que contribuições condominiais devidamente documentadas sejam cobradas diretamente por meio de ação de execução, tornando o processo de recuperação dos valores mais célere.
Imagine um proprietário que deixa de pagar suas taxas condominiais. Observados os procedimentos de cobrança previstos na Convenção e nas normas internas do condomínio, caso a dívida não seja regularizada, o condomínio poderá recorrer à Justiça e, em determinadas circunstâncias, obter a penhora do próprio imóvel. Isso pode ocorrer mesmo quando o imóvel é a única residência da família, respeitados os procedimentos legais e o direito de defesa.
Esse é um ponto que merece atenção especial dos proprietários. Muitas pessoas acreditam que o imóvel residencial está protegido contra qualquer tipo de penhora, mas a legislação prevê exceções, incluindo as dívidas condominiais relacionadas ao próprio bem. Por isso, ignorar notificações ou deixar que pequenos débitos se acumulem pode trazer consequências patrimoniais significativas.
Quanto aos encargos decorrentes do atraso, deverão ser observados aqueles previstos na Convenção do Condomínio. Na ausência de previsão específica, aplicam-se os encargos moratórios estabelecidos pelo Código Civil. O condomínio não pode criar penalidades arbitrárias ou utilizar o constrangimento como instrumento de cobrança.
Na minha avaliação, a negociação deve ser considerada sempre que possível, observadas as regras adotadas pela administração de cada condomínio. As condições para eventual parcelamento, como número de parcelas, entrada, encargos e demais critérios, dependerão da regulamentação aplicável em cada condomínio. Um acordo formalizado adequadamente pode permitir a recuperação do crédito e evitar o agravamento do conflito.
Outro cuidado importante está na atuação do síndico. A cobrança deve seguir critérios claros, com notificações adequadas, documentação organizada e tratamento isonômico entre os condôminos. Conceder benefícios sem observar as regras aplicáveis ou deixar dívidas se acumularem sem providências pode comprometer a saúde financeira do condomínio e gerar questionamentos sobre a administração.
Também considero fundamental manter uma gestão transparente, com prestação de contas e acompanhamento periódico da inadimplência. Em condomínios com estruturas cada vez mais complexas, como academias, piscinas e sistemas de segurança, a falta de recursos pode resultar em contribuições extraordinárias e sobrecarregar os moradores que mantêm seus pagamentos em dia.
A inadimplência não pode ser ignorada, pois compromete o funcionamento de toda a estrutura condominial. Entretanto, cobrar uma dívida não significa ter autorização para desrespeitar direitos. Na verdade, o caminho está no equilíbrio entre a firmeza na recuperação dos valores, o respeito à legislação e responsabilidade na condução dos conflitos.
Afinal, uma gestão eficiente não é aquela que cobra a qualquer custo, mas aquela que protege os interesses da coletividade com segurança jurídica.
Núbia Narciso Ferreira de Souza, Advogada Condominial do escritório Luiz Pereira & Narciso Advogados
